Sprzedaż firmy budowlanej — gwarancje na zakończone budowy idą z firmą

Budownictwo ma niższe mnożniki, niż wynikałoby z zysków, i jest ku temu dobry powód: część zobowiązań firmy budowlanej ujawnia się latami po tym, jak przychód został zaksięgowany.

Rękojmia i gwarancja to pozycja w wycenie

Wykonawca odpowiada za wady obiektu długo po odbiorze — przy robotach budowlanych rękojmia biegnie latami, a udzielone gwarancje bywają dłuższe. Kupując udziały w spółce, przejmujesz te zobowiązania w komplecie.

Praktyczne minimum przy badaniu firmy:

• Lista zakończonych kontraktów z datami odbioru i okresami gwarancji, które jeszcze biegną.
• Historia usterek i reklamacji — nie deklaracja, tylko korespondencja i protokoły.
• Kaucje gwarancyjne zatrzymane przez inwestorów: kwoty, terminy zwrotu, warunki.
• Sprawy sądowe z inwestorami i podwykonawcami, także te w toku.

Firma z czystą historią odbiorów jest realnie warta więcej niż firma z tym samym zyskiem i trzema sporami w sądzie.

Kontrakty w toku wycenia się osobno

Budowa rozliczana etapami to nie jest przychód — to jest zobowiązanie do dokończenia roboty po ustalonej cenie. Przy przejęciu trzeba policzyć każdy kontrakt osobno: ile zafakturowano, ile zostało do wykonania i po jakich kosztach. Kontrakt podpisany przed skokiem cen materiałów potrafi być wart mniej niż zero.

Zapytaj wprost o klauzule waloryzacyjne. Ich brak przy umowie długoterminowej oznacza, że ryzyko cen materiałów leży w całości po stronie wykonawcy.

Ludzie, sprzęt i uprawnienia

Uprawnienia budowlane są imienne. Firma, w której jedyną osobą z uprawnieniami do kierowania robotami jest właściciel, po transakcji nie może prowadzić budów — to trzeba rozwiązać przed podpisaniem, nie po.

Sprzęt ciężki sprawdza się jak w motoryzacji: własność czy leasing, wiek, stan, terminy przeglądów. Rusztowania, zagęszczarki i koparki mają płynny rynek wtórny i stanowią realną podłogę wyceny.

Podwykonawcy

Solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy za wynagrodzenie podwykonawców sprawia, że nieuregulowane rozliczenia potrafią wrócić po transakcji. Poproś o zestawienie zobowiązań wobec podwykonawców z terminami wymagalności i o oświadczenia o zapłacie z zakończonych kontraktów.

W budownictwie zdrowy odruch brzmi: policz, ile firma może jeszcze zapłacić za pracę, którą już wykonała. Ta liczba należy do ceny.